21世纪经济报道记者 张敏
始于去年年末的楼市翘尾行情，至今仍在持续。综合多家机构的研究数据，2026年重点城市房地产市场交易继续保持热度，其中占据市场主流的二手房交易，尤其值得关注。
根据中指研究院的数据，今年1月，20城二手住宅共成交11.8万套，环比微降3.1%，同比增长15.3%，“市场整体交易保持一定活跃度”。
二手房交易同比升温，与春节假期错位有关，但即使从绝对规模来看，重点城市也表现不俗。以上海为例，1月上海二手商品房成交2.28万套，环比增长1.1%，同比增长26.1%，仍是表现最好的城市。
另一个值得关注的变化是，在二手房交易中，业主议价空间略有收窄，说明以价换量的情况有所缓和。在部分区域，市场交易价格有所上调。
从数据层面来看，经过近年来的调整，房地产市场的量、价均有止跌趋势。与此同时，自去年末以来，政策端不断释放利好消息，尤其是着眼于长远发展的中长期利好，市场预期也较此前大幅改善。
尽管仍有不同看法，但越来越多的观点认为，2026年房地产市场有望迎来“底部确认”。
“必要的出清”
在多数市场人士看来，本轮房地产市场的调整始于2021年下半年，主要体现在两个方面。一方面，房地产市场的量、价出现持续调整；另一方面，习惯了“三高”模式（高周转、高杠杆、高风险）的房企，债务问题开始暴露。
从资管的视角看，这也是一个风险出清的过程。
高和资本合伙人苏鑫表示，当下市场的出清是“残酷但必要的”。如今，一些先行指标的表现说明，市场正在回归常态。
他指出，长期以来，住宅收益主要靠资本增值（房价上涨），而忽视出租收益。但如今，租金回报数据正在发生质的变化：目前30个重点城市住宅租金回报率中位数已达2.06%，超过55%的小区回报率逾2%。
苏鑫指出，当租金回报率开始高于银行存款利率时，资产的金融属性便发生了逆转，这将吸引长期投资者回流二手房市场。
此外是价格下跌幅度与新开工的跌幅。苏鑫指出，二手房价格较最高点已回撤约39%，这一调整深度已超过许多国家房地产危机的平均水平，泡沫已被大幅挤压。
事实上，对于房价调整幅度，目前仍有不同观点。国信证券经济研究所的一项数据指出，2025年末中国平均房价相对峰值（2021 年）下降29%，下跌幅度已超过美国次贷危机期间的27%，但尚不及日本的 41%。
苏鑫还表示，更具决定性的是供给端的收缩，目前新开工面积较巅峰期下降了74%，回落至2004年的水平。“这种供给端的极度‘休克’，正强制推动供求关系回归平衡。”
在企业端，依靠白名单制度、专项债收储等政策保障，重点房企的化债及重整工作有所进展，部分房企已完成境内外债务的二次展期。
58安居客研究院院长张波向21世纪经济报道记者指出，房企风险出清，并不意味着企业不能出险，而是通过制度保障和市场调节，避免集中出险。目前来看，房企风险的出清仍需要较长的周期，但其对市场带来的影响，正在得到控制。
底部判断之争
若风险能稳步出清，市场企稳的步伐也更加坚实。从近期市场的量、价表现看，一些积极信号开始出现。
成交量方面，热点城市保持交易热度，尤其是占据主流的二手房。据网上房地产统计，1月上海二手房成交22834套，创近5年同期新高，连续三个月突破2.2万套。根据北京市住建委的数据，1月北京二手房网签量15082套，为2022年以来同期新高，连续三个月突破1.4万套。
在大湾区，广深两地二手房成交升温的同时，购房者出手更加果断，决策周期变短。
价格方面，部分区域呈现出止跌趋势。张波指出，在热点城市核心区域的优质地段，商品房价格的稳定性在逐步增强，部分二手房价格出现上涨。同时，一些符合“好房子”特征的新房项目，价格也出现小幅上涨。
值得注意的是，这种量价的积极表现仅限于部分城市、区域及房源，并不能代表市场全貌。张波提醒，弱二线城市及三线城市，以及房龄相对较老、位置相对较差的房源，价格支撑力度仍然不足。
即便如此，张波仍然认为，总体来看，我国大部分城市和区域房价的下行空间已经在收窄，一二线城市在今年触底反弹的概率非常大。
苏鑫也表示，2026年大概率是楼市“底部确认”的一年。他指出，所谓底部，并非指价格反弹的V形拐点，而是指成交量的企稳和价格跌幅的收窄。
上海易居房地产研究院院长、克而瑞集团联席董事长丁祖昱也赞同“底部确认”的观点。他认为，有六个信号支撑这一观点：动态供求关系逐步向好；短中长期库存同步企稳；“好房子”提升住房品质、创造更大需求；房价调整幅度超过国际水平；新开工规模已达成深度调整；部分指标预示二手房价进入底部。
中原地产首席分析师张大伟则认为，楼市的政策底已明确，但市场底正在确认。他表示，2026年是筑底关键年，市场难现V型反转，以窄幅震荡、跌幅收窄、局部企稳为主。乐观情形下，一二线城市核心区有望在今年上半年率先确认底部。
按照经验，市场确立复苏信号，通常需要持续的良好表现，这也要求更长的观察周期、更多的判断指标。基于此，国信证券经济研究所谨慎地指出，单从1月数据来看，市场确实出现了真实复苏，但底部证据尚不充分。
该机构表示，维持楼市底部的判断需要三个理由：“小阳春”不再出现以价换量；有居民收入信心改善的逻辑支撑；政策足够有力创造需求或提振预期。该机构认为，如果春节后的“小阳春”不再出现过去三年的“以价换量”，才可以充分乐观。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶也向21世纪经济报道记者指出，预计2026年房地产市场仍将延续筑底与分化的态势。政策端已释放出明确的“稳预期”信号，但需求端的实质性复苏，仍取决于更强力的政策组合落地及宏观经济与居民收入预期的改善。
此外，也有分析人士担心，人口问题可能成为制约市场复苏的不利因素。
新周期与新模式
2025年7月，中央城市工作会议召开，并做出“两个转向”的重大判断：城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。
这一判断并未直接提及房地产，但对房地产意义非凡。
今年年初，《求是》杂志撰文指出，随着上述转变，房地产业发展条件必然发生深刻变化，集中体现在三个方面：一是住房总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，特别是保障性住房相对不足，新市民、青年人住房负担较重。二是居民需求总体上从“有没有”向“好不好”转变，对提升居住品质愿望更为强烈。三是房地产企业的“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继，亟待向低负债、低杠杆、合理回报的模式转变，由“类制造业”升级为“产品—服务—运营”一体化。
“十五五”规划建议也对房地产着墨较多，并从基础制度完善、优化供给、好房子与好服务、房屋体检等方面阐述了房地产高质量发展的内容。
相较于对短期底部确认的分歧，业界对房地产中长期发展的判断是一致的。
苏鑫指出，如果说2026年是周期的底部，那么面向2030年，行业面临的将是底层逻辑的彻底重构。这也是“十五五”规划开局之年的核心命题。
他表示，在“三高”模式终结的同时，房地产发展新模式的内涵，也将有三个维度的转变：行业逻辑从“有没有”转向“好不好”；房企角色从“开发建设”转向“资产运营”；政策、融资、销售等制度路径的“三位一体”协同。
近期出台的楼市政策中，除短期稳楼市措施外，公积金制度改革、好房子建设、城市更新、融资协调机制等制度建设均是着眼长远。分析人士认为，这种长短结合的政策导向，体现出政策端对构建新发展模式的引导。
事实上，尽管市场体量较高峰时有所下降，房地产业仍有足够的发展空间。
张波表示，近三年我国一二手房总成交量约为14亿平方米，未来这一规模有望继续保持。但在结构上，二手房占比将逐渐提高，并最终稳定在六到七成。同时，从房地产在经济增长、民生福祉等方面的作用来看，保持稳定肯定是大趋势。
中指研究院也指出，中长期来看，“十五五”期间新建商品住宅年均销售面积预计将保持在7-8亿平方米左右。随着市场库存逐步回落，配合社会预期修复，“十五五”中后期，房地产有望逐步走出调整阶段。
（编辑：张伟贤）
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